정부가 토지거래허가구역(토허구역)에서 세입자가 있는 주택을 산 무주택자의 실거주 의무를 추가로 유예하는 방안을 추진한다. 다주택자 양도소득세 중과 완화에 맞춰 '세 낀 집' 거래의 문턱을 더 낮춰 시장에 매물을 끌어내겠다는 취지다. 그러나 실거주 의무가 완화되더라도 실제 거래로 이어지긴 어렵다는 전망도 나온다. 세입자가 있는 주택은 전세보증금이 선순위로 잡혀 주택담보대출이 제한되기 때문이다. 정부가 거래의 '문'은 넓히더라도 매수에 필요한 '돈줄'이 함께 풀리지 않으면, '현금 부자' 위주로만 거래가 이뤄질 수 있다는 우려가 제기된다. '세 낀 집' 산 무주택자 실거주 유예, 2028년까지 연장 검토 10일 관계 부처에 따르면, 정부는 토허구역 내 세입자가 거주하는 주택을 무주택자가 매수할 경우 적용되는 실거주 의무 유예 조치를 연장하는 방안을 검토하고 있다. 최근 세제개편안에서 다주택자 양도세 중과를 2027~28년 한시적으로 완화하기로 한 만큼, 실거주 의무 유예도 이에 맞춰 연장하는 방안이 거론된다. 현행 토허구역에서는 주택을 거주 목적으로 취득한 매수자가 토지거래허가를 받은 뒤 4~6개월 안에 입주해 2년간 실거주해야 한다. 이 때문에 임대차계약이 남아 있는 주택은 매수자가 곧바로 입주할 수 없어 사실상 거래가 어려웠다. 정부는 지난 5월 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 맞춰 이 규제를 한 차례 완화했다. 모바일 오리지널 바다이야기 무주택자가 세입자가 있는 주택을 사는 경우 기존 임대차계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있도록 한 것으로, 올해 12월31일까지 접수된 토지거래허가 신청에 한해 적용된다. 이번 연장은 세 낀 집의 거래가 내년부터 다시 막히는 것을 방지하기 위한 조치다. 정부가 다주택자 양도세 중과를 2028년까지 완화해 매도를 유도하기로 한 상황에서 실거주 유예만 올해 말 종료되면, 세입자가 있는 주택은 매수자를 찾기 어려워 매물 출회 효과가 제한될 수 있기 때문이다. 세 낀 집 주담대 0원…"풀어줘도 못 산다" 그러나 시장에서는 실거주 의무 유예 연장만으로 거래가 크게 늘기는 어렵다는 관측도 나온다. 세입자가 거주 중인 주택은 기존 전세보증금이 금융기관 대출보다 변제 순위가 앞서기 때문에 매수자가 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 크게 줄어들 수 있어서다. 가령 전세보증금 7억원이 낀 12억원짜리 서울 아파트의 경우, 현재 규제지역의 주택담보인정비율(LTV) 상한은 40%로, 12억원짜리 주택의 담보대출 한도는 최대 4억8000만원이다. 생애최초구매자라면 LTV 70%를 적용받아 최대 6억원의 대출을 받을 수 있다. 그러나 이미 선순위인 전세보증금 7억원이 LTV 한도를 넘어서는 만큼, 후순위 주택담보대출은 사실상 받을 수 없다. 매수자는 집값에서 전세보증금을 뺀 5억원을 자기자금으로 마련해야 하는 셈이다. 용의눈게임 실제 입주할 때는 또 다른 자금 문제가 생긴다. 임대차계약이 끝나면 세입자에게 전세보증금 7억원을 돌려줘야 하지만 현재 전세퇴거자금대출 한도는 1억원이다. 나머지 6억원은 매수자가 별도로 마련해야 한다. 결국 12억원의 세 낀 집을 매매할 때 대출 가능 금액은 단 1억원, 필요한 현금은 11억원이라는 계산이 나온다. 이 때문에 시장에서는 세 낀 집을 살 수 있는 무주택자가 사실상 '현금 부자'로 제한된다는 지적이 꾸준히 나왔다. 정부도 지난 5월 실거주 유예 조치를 도입할 당시 브리핑에서 "대출 규제 완화를 통해 매수 수요를 자극하는 것이 아니기 때문에 자본 여력이 되는 실수요자가 구입하는 것이 맞다"는 취지로 한계를 인정한 바 있다. 실제 규제 완화 이후에도 세 낀 집의 거래 비중은 크지 않았다. 서울시에 따르면, 실거주 의무 유예 확대가 시행된 직후인 지난 6월 서울 아파트 토지거래허가 신청 5382건 가운데 세입자가 있는 주택의 실거주 유예 신청은 279건으로 전체의 5.2%에 그쳤다. 같은 달 전체 토지거래허가 신청도 전월보다 10.9% 감소했다. 서울시는 "정책 시행에 따른 거래 증가 효과는 아직 뚜렷하게 나타나지 않는 것으로 보인다"고 평가했다. 이에 정부 안팎에서는 무주택 청년과 신혼부부 등 실수요자를 대상으로 대출 규제를 일부 완화하는 방안이 논의되고 있는 것으로 전해졌다. 정부는 조만간 부동산 공급 확대 방안을 비롯해 대출 관련 금융 대책과 세법개정안 후속 보완책 등을 잇달아 내놓을 예정이다. 어려웠다. 정